Gewerbeimmobilien als Kapitalsicherheit

Gewerbeimmobilien als Kapitalsicherheit

Finanzen | 07.11.2014

Gewerbeimmobilien
© istock.com/wakila

Sachwerte wie Immobilien bieten in Zeiten der Konjunkturschwankungen eine gewisse Kapitalrücklage. Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien stellen sich Banken heutzutage gerne quer. Hierbei steht der Wert der Immobilie mit Markteinschätzung und Ertragsaussichten im Mittelpunkt.

 Kapital aus gewerblicher Vermietung

Ein Gang an die Börse ist eine Möglichkeit, das Eigenkapital zu erhöhen. Die Vermietung von Immobilien ist eine andere. Diese bieten neben den Einnahmen auch steuerliche Vorteile und sind eine gute Rücklage in Zeiten starke Konjunkturschwankungen. Besonders Gewerbeimmobilien rentieren sich, sind allerdings in Sachen Finanzierung nicht ganz so einfach wie die privaten.

Finanzierung nur mit Eigenkapital

Die Zeiten der 100-prozentigen Finanzierung durch eine Bank sind bei gewerblich genutzten und vermieteten Immobilien längst vorbei. Die Geldinstitute sind sogar recht wählerisch und lehnen gerne einmal eine Finanzierung komplett ab, sollten ihnen die Konditionen nicht passen. Vorausgesetzt wird inzwischen eine Beteiligung mit Eigenkapital von mindestens 20 Prozent. Das hängt ganz davon ab, wie hoch die Bank den Wert der Gewerbeimmobilie einschätzt.

Wert der Immobilie zentraler Faktor

Der Wert einer Immobilie wird dabei von folgenden Faktoren bestimmt:

  • Ertragsaussichten
  • Markeinschätzung
  • Laufzeit der Mietverträge

Diese Faktoren können sich im Laufe der Zeit allerdings stark verändern, manchmal unabsehbar. Kauf- und Mietpreise im Gewerbesektor unterliegen zumeist größeren Schwankungen als im privaten Immobilienbereich. Die Ertragsaussichten lassen sich zwar anhand der Immobilienlage etwas einschätzen, z. B. Zukunftsaussichten der Region und vielseitige Verwendbarkeit der Gebäude. Einnahmen und die Laufzeit der Mietverträge sind allerdings auch abhängig von der Konjunktur und der Solvenz der mietenden Firmen. Besonders, wenn die Mietverträge in konjunkturflauen Zeiten enden, kann sich die Lage schnell zum Negativen für den Vermieter verändern.

Vor dem Kauf Lage ausloten

Käufer von gewerblichen Immobilien werden so von den Banken gezwungen, die Lage und die möglichen Ertragsaussichten noch genauer auszuloten als sie es ohnehin tun würden.

  • Wie viel ist die Immobilie derzeit wert?
  • Welches Eigenkapital kann eingebracht werden?
  • Sind Modernisierungen notwendig?
  • Welchen Ertrag kann sie in Zukunft abwerfen?
  • Lässt sie sich vielseitig verwenden oder nur an bestimmte Firmen vermieten?
  • Wie wird sie die Region in Zukunft verändern?

Alle diese Fragen müssen zur Zufriedenheit des Hypothekengebers - Bank oder Versicherung - beantwortet werden können. Erst dann ist eine Finanzierung gewährleistet.

Steuern sparen durch Immobilien AfA

Neben den Einnahmen bieten vermietete Neu- und Altbauten auch steuerliche Vorteile für den Eigentümer. Neben den Absetzungen der Kreditzinsen kann die Abnutzung steuerlich abgeschrieben werden - AfA (Abschreibung für Abnutzung). Diese Abschreibung gilt nur für fremd vermietete, nicht aber für selbst genutzte Grundstücke und Gebäude. Bei Altbauten können zwei Prozent der Anschaffungskosten, bei Neubauten zwei Prozent der Baukosten steuerlich abgeschrieben werden. Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können zusätzlich zu den Anschaffungskosten auch die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen mit sieben bis neun Prozent geltend gemacht werden.

Weiterführende Informationen zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien finden Sie in diesem Ratgeber.

Detaillierte Informationen zu den steuerlichen Abschreibungsarten bei Vermietung werden hier gelistet.

Wie sich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommenssteuer niederschlagen, ist in diesem Artikel nachzulesen.

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